A TOKENIZAÇÃO DE ATIVOS E A REVOLUÇÃO DA ERA REGISTRAL POR MEIO DA TECNOLOGIA BLOCKCHAIN
1CAMILY EDUARDA CALLEGARI DA SILVA, 2FABIO CALDAS DE ARAUJO
1PIC/UNIPAR 2Docente da UNIPAR
Introdução: O presente trabalho busca compreender como a tokenização imobiliária, viabilizada pela tecnologia blockchain, pode se apresentar como uma alternativa inovadora ao modelo registral tradicional. Assim, pretende-se elucidar o funcionamento desse processo, bem como analisar sua aplicabilidade prática. Objetivos: Compreender o funcionamento da tecnologia blockchain no processo de tokenização de ativos, em especial na tokenização imobiliária, bem como analisar as vantagens e as limitações de aplicar essa tecnologia no mercado imobiliário brasileiro. Desenvolvimento:  A transmissão da propriedade de bens imóveis ocorre mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determinado nos artigos 108 e 1.227 do Código Civil. Trata-se de um modelo marcado pelo tradicionalismo e rigidez, com foco na segurança jurídica proporcionada pelo sistema de matrícula registral. Embora o modelo tenha apresentado avanços recentes, como a alteração promovida pela Resolução nº 195/2025 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), ele ainda se mostra excessivamente burocrático, oneroso e demorado. Nesse contexto, os avanços tecnológicos têm permitido novas formas de realizar transações patrimoniais, com destaque para a tokenização imobiliária, processo onde um ativo físico (imóvel) é representado digitalmente por meio de tokens, especialmente os chamados Non-Fungible Tokens. Esses tokens são criados por meio da tecnologia blockchain, que garante o registro descentralizado, transparente e seguro das operações. Em termos técnicos, o token é um código criptográfico único que contém informações sobre o ativo representado e pode ser negociado entre usuários por meio de transações digitais validadas por mineradores em uma rede peer-to-peer. A tokenização tem o potencial de superar os obstáculos existentes no modelo tradicional, trazendo benefícios como a democratização, celeridade e a globalização, causando uma verdadeira disruptura na Era registral. No Brasil a tecnologia começou a ser implementada com Lenita Ruschel, de 82 anos, moradora de Porto Alegre, que adquiriu 20% de um imóvel tokenizado, segundo ela, não precisou recorrer ao financiamento e pode desde logo, receber o aluguel de forma proporcional, se tornando a primeira adquirente de propriedade digital no país. Observa-se, que apesar do seu potencial inovador, a tokenização imobiliária ainda não permite a transferência de direitos reais de propriedade, pela ausência de regulamentação específica. Na prática, as transações se restringem à cessão de direitos obrigacionais, sem a transmissão do domínio do imóvel, como ocorre no modelo tradicional. Conclusão: Conclui-se que, embora a tokenização já permita a negociação de direitos obrigacionais, ainda não há respaldo legal para a transferência de direitos reais por meio dessa tecnologia no Brasil, ideia que permanece no mundo teórico. A ausência de regulamentação e integração com o sistema registral impede sua plena efetivação. Ainda assim, a tokenização representa avanço relevante, com potencial de democratizar o acesso ao mercado imobiliário, devendo ser adotada cautelosamente afim de garantir a segurança nas transmissões de ativos.
Referências: BRASIL. Provimento nº 195/2025 do Conselho Nacional de Justiça. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/files/original1133272025060468402f072f3d6.pdf. Acesso em: jul. 2025. G1. Idosa de 82 anos usa NFT para comprar 20% de apartamento no RS. 2021. Disponível em: https://g1.globo.com/rs/rio-grande-do-sul/noticia/2021/10/23/professora-de-82-anos-de-porto-alegre-compra-primeiro-apartamento-digitalizado-do-brasil.ghtml. Acesso em: jul. 2025.